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万科合作百度上线V

发布时间:2019-08-16 19:47:41

  【文章】来源:观点地产 导语:9月15日,2014北京万科商业大会暨中粮万科半岛广场招商大会在北京举行。北京万科副总经理肖劲介绍了万科与百度在LBS定位方面的合作与落地,而万科副总裁毛大庆就以一番“熊猫理论”总结阐释了万科近年来的尝试和变化。 9月15日,2014北京万科商业大会暨中粮万科半岛广场招商大会在北京举行。北京万科副总经理肖劲介绍了万科与百度在LBS定位方面的合作与落地,而万科副总裁毛大庆就以一番 熊猫理论 总结阐释了万科近年来的尝试和变化。

  与百度的合作

  万科与百度的合作关系在今年6月份万科宣布成立商业策略联盟时正式确立。而双方具体的合作内容,则在昨日的招商大会上揭开细则。北京万科宣布,其与百度合作的首个成果--V-in,已经结束封测正式上线。

  据肖劲介绍,万科此次与百度的合作,是以导航和数据分析为切入点,在购物中心项目上布局实施。导航方面,通过室外LBS定位与室内wifi定位的组合,为顾客提供购物全周期的路线规划及导航服务,形成导航闭环。

  室外导航为百度地图的成熟产品,将室内地图嵌入其中,拓宽用户使用该功能的可能性,同时将室内导航模块进行封装,放入购物中心APP平台。目前,该模块正在研发测试中,预计9月底上线。

  数据分析方面,则是结合百度云数据引擎和购物中心内部wifi硬件,实现数据收集和大数据分析,为项目经营和决策提供支持。事实上,数据分析主要是为顾客画像,从性别、年龄、收入、置业、兴趣偏好、消费偏好六大纬度立体化勾勒流动客流与常驻居民人群画像。

  毛大庆总结称,通过这些数据,可以更有针对性地对消费者做推广,也可以了解商业项目中哪些定位是错的,需要调整和规避。另外,通过这项技术可以知道消费者的分布去向,以及与竞争对手做比较时需要取得哪些数据。

  他进一步指出,在此基础上,未来开发项目的顺序都会改变。万科可以先分析消费者,再进行定位、设计和招商。

  据毛大庆透露,该项合作会先在北京做试点,之后会在万科全国的项目中推广。目前北京金隅万科广场已经率先启用了该项技术。

  熊猫 自画像

  在细数转型城市综合配套服务商、引入互联思维、事业合伙人制度等万科一系列重要举措后,毛大庆给出了一幅万科自画像--功夫 熊猫 。

  毛大庆称,大熊猫是被称作动物界的活化石,在进化的过程中始终没有被淘汰被消失,大熊猫表面挺萌的,但是其内心敏感,具有很强的适应环境的能力,而这些都与万科有着相似之处。

  首先在对环境的适应上,毛大庆强调称,从北京万科20年发展历程来看,相较众多的住宅项目,其更看重的是万科向城市综合配套服务商的转型。

  以房山为例,万科在房山所做的业态迄今为止共有六个,包括住宅、商业、学校、养老业务、体育公园、文创产业园等。这些都是基于消费者需求的变化以及市场的变化所做的尝试,本质上跟大熊猫不断适应外部环境变化是相通的。

  第二个方面,熊猫最早是肉食性动物,在气候等因素的作用下才不断进化为以素食为主食。毛大庆以此引申到万科的互联思维运用上称,今年注定是行业变化的分水岭,互联带来的变化是巨大的,万科必须在白银时代找到新工具,应对外部环境和时代变化必须要做的事情。

  他还总结了北京万科今年在互联思维运用上做的三件事情,与百度基于LBS技术的合作、与途家在旅游地产的合作、与链家的OC闭环合作。其强调称,传统行业与互联公司的合作,是一种本能的自我更新和自我再生的反应,这个反应以后一定会产生非常重大的产业变革新状态。

  第三个方面,毛大庆从熊猫讲起了万科轻资产重运营理念的落地。其称,中国有著名的熊猫外交,将熊猫输送到国外,获得租金的同时,亦可以促进国家间的其他领域合作。由此,毛大庆联系到了万科的国际化。据其介绍,万科的国际化不仅有走出去,还有引进来。即在 轻资产重运营 的战略指导下,引进国际优秀的基金组织合作伙伴,调节资金占用,并实现快跑。

  通过合作,不断的强化万科的商业不动产运营能力,把国际资本请到国内,有别于走过国门的其他项目。开辟另外一种万科的新型国际化。

  万科的野心

  万科转型商业地产,一直是行业内备受关注的事情。在当日的活动上,毛大庆坦言,万科做商业才一年时间,尚未到总结模式的时候。

  虽是如此,万科却有学习和借鉴的目标。毛大庆首先提及了新鸿基的双轮驱动模式,即一个轮子做住宅,产生现金流;一个轮子做经营性物业,产生经营性收入。在这个系统中,经营性物业沉淀资金多少跟整个企业的负债率挂钩。住宅的轮子卖多少住宅产生多少现金流,取决于要做多少经营性物业;另一边经营性物业能做多少杠杆,取决于卖多少房子。

  这是个二元二次方程。算出来大约的结果是,经营性物业需要40%的杠杆和60%的自有资金。

  万科另一个学习的目标则是凯德集团。这家新加坡公司亦是双轮驱动,不过它的双轮是分开的,住宅和商业各做各的互不影响。 商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆,企业靠费用生存,包括基金管理费、物业管理费等。

  综上两种模式,毛大庆总结称,万科一定会在两个模式中取长补短,但目前还在探索自己的道路,尚未到搞明白的时候。现在唯一非常明确的就是做轻资产。

  据毛大庆透露,金隅万科广场在去年底开业时就实现了轻资产,未来该项目会有一个更换logo的仪式,到时万科会跟合作方一起详细解释具体细节。至于8月底公布的与凯雷的合作,毛大庆介绍目前的进展为在针对有合作意向的项目进行商业调查。 具体的时间表很难讲,因为是第一次做,万科更希望稳健进行,因此并不是特别着急。

  一个有意思的事情是,在聊起万科的商业时,毛大庆用经营性不动产替换了商业地产。从而将万科在旅游、养老、BOT等方面的尝试通通装到这个概念中。如此一来,万科在诸多方面的尝试就变成了只做一件事, 在经营性不动产范围内的事情,万科都愿意尝试。 显然,相比于商业地产,经营性不动产与万科的城市综合配套服务商口号更为契合。

  最后,毛大庆不忘为万科的事业合伙人制度背书。发出了 要不是事业合伙人制度,怎么可以搞出这么多尝试 的反问。

  他指出,如若万科不在行业变革时期做出改变和创新,则会必死无疑。而创新最大的力量来自于基层。 事业合伙人制度就是在万科进入发展方向转型的时候,给企业一个很好的政治环境,让基层去创新。

  关键字:万科 百度 购物中心 北京

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